Le mandat que vous nous confiez :

Comme tout contrat, le mandat doit mentionner l'objet du contrat, sa durée, les conditions de résiliation et de rémunération de l'intermédiaire.

Le mandat peut être "exclusif". Dans ce cas, le recours à cet intermédiaire est obligatoire : le vendeur ne peut pas conclure directement la transaction de son côté, même s'il a trouvé lui-même l'acheteur. Il ne peut pas non plus confier la vente à un autre intermédiaire. La durée maximale de ce type de mandat est fixée à trois mois, au terme desquels le vendeur peut le dénoncer par lettre recommandée avec AR, avec un préavis de quinze jours.

Quand le mandat est "simple", le vendeur peut aussi conclure lui-même la transaction ou confier un autre mandat simple à un autre intermédiaire. En général, le contrat prévoit alors une durée de trois à six mois pendant lesquels le vendeur ne peut révoquer le mandat.

La plupart du temps, un acheteur potentiel qui visite un bien avec un intermédiaire doit signer un "bon de visite" par lequel il s'engage à recourir aux services de ce dernier pour acheter le bien.

Le montant de la commission de l'agent immobilier est librement fixé par accord entre les deux parties.

En principe, la commission est payée lors de la signature de l'acte authentique.

Quand une des conditions fixées dans l'avant-contrat n'est pas réalisée (non-obtention du prêt, etc.), la commission n'est pas due, sauf faute du mandant ou de l'autre partie.

Le travail du notaire est rémunéré d'abord par des "émoluments", dont le montant est proportionnel au prix de vente. Le notaire perçoit ensuite des émoluments de formalités qui correspondent aux diverses tâches qu'il accomplit vis-à-vis de l'administration : vérification du permis de construire, extrait de cadastre, etc. Le tarif est fixé par décret pour chaque type de démarches.

Le montant global de ces émoluments de formalités dépend donc des modalités d'acquisition (recours ou non à un emprunt, etc.).

Le notaire est amené à engager un certain nombre de frais pour le compte des ses clients : frais de géomètre, etc. Ces frais font naturellement l'objet d'un remboursement par l'acquéreur.

Les frais "de notaire" comprennent enfin les droits d'enregistrement perçus par l'officier public et reversés au Trésor Public.

Les droits d'enregistrement s'appliquent au prix de vente, auquel s'ajoutent toutes les "charges augmentatives du prix de vente", mises à la charge de l'acquéreur.

Exemple : quand l'acheteur paie la totalité de la taxe foncière, la fraction représentative de la période antérieure à l'entrée dans les lieux est soumise aux droits d'enregistrement.

La commission d'intermédiaire n'est pas soumise aux droits d'enregistrement quand le mandat la met expressément à la charge de l'acquéreur.

Pour un logement ancien, ces droits s'élèvent à 4,89% du prix de vente.

3,60% de droit départemental + 1,20% de taxe communale + un prélèvement d'Etat égal à 2,50% du droit départemental.

L'acheteur doit également régler le salaire du conservateur des Hypothèques (0,10% du prix de vente) ainsi que les droits de timbre.

Le contenu d'un contrat est fixé d'un commun accord par les parties en présence. L'assurance multirisque habitation n'échappe pas à la règle. Ce qui explique que les garanties, les exclusions et autres modalités d'indemnisation varient suivant les contrats et les compagnies. On peut toutefois tracer quelques grands principes pour mieux connaître ses droits.

Les multirisques habitation comprennent en principe une garantie responsabilité civile qui couvre le titulaire du contrat et les personnes ou les biens qu'il a sous sa garde ou sous sa responsabilité, ainsi que tous les occupants permanents du logement concerné. En cas de dommages à un tiers, celui-ci sera donc indemnisé par l'assureur du préjudice subi.

Cette garantie couvre notamment :

• les risques liés à la vie privée : un tiers est blessé par le fait du titulaire du contrat, d'un animal domestique, d'un enfant, d'un employé de maison...
• Les dommages volontaires sont en principe exclus sauf s'ils sont commis par des mineurs ou des employés.
  les risques liés à la propriété d'un immeuble (et de ses annexes) : un tiers est victime d'un dégât des eaux, d'un incendie, d'une vitre brisée, d'une chute de tuile, etc...
• les risques liés à la location : le locataire est responsable d'un sinistre qui endommage le logement loué ou cause un préjudice à un voisin ou un tiers (incendie, dégâts des eaux, etc...

Le locataire est légalement tenu de souscrire une assurance responsabilité civile "risques locatifs".Le non-respect de cette obligation peut entraîner la résolution du bail.

La victime du dommage corporel ou matériel est indemnisée directement par l'assureur du responsable.

Sauf mentions contraires, l'assuré, les personnes vivant sous son toit et ses proches parents sont généralement exclus : l'indemnisation ne profite qu'aux tiers.

La multirisque habitation couvre également les dommages causés aux immeubles (y compris aux annexes et dépendances), aux objets mobiliers se trouvant à l'intérieur de l'habitation (qu'ils soient ou non la propriété de l'assuré), aux différents aménagements immobiliers (moquette, etc.).

La garantie ne couvre pas les espèces.

Les objets de valeur (bijoux, peintures, etc.) qui ne font pas l'objet d'une garantie spécifique sont assurés pour une portion de la valeur totale du mobilier. Exemple : votre mobilier est assuré pour une valeur de 100 avec un taux de 20% pour les objets précieux. L'indemnité maximale pour des objets précieux endommagés sera de 20.

La garantie couvre les risques de base : incendie (ainsi que tempêtes et catastrophes naturelles), dégâts des eaux, explosions, gel, bris-de-glace et vol. De nombreux contrats prévoient également des garanties complémentaires : l'assuré peut ainsi percevoir une indemnité supplémentaire pour payer les frais indirects occasionnés par un sinistre (coût d'un relogement temporaire, pertes de loyers, etc.).

Suivant les cas, la garantie peut aussi être étendue aux dommages intervenus sur le lieu de vacances (location d'une villa, etc.).

La déclaration de sinistre doit être envoyée à l'assureur par lettre recommande avec AR dans les cinq jours qui suivent la date à laquelle l'assuré a eu connaissance du sinistre.

Ce délai est porté à dix jours après la parution de l'arrêté ministériel en cas de catastrophe naturelle.

L'assuré doit transmettre ensuite le plus rapidement possible un état estimatif des dommages, accompagné des pièces justificatives (factures, photographies, devis, etc.). Si l'assureur conteste le montant ou si celui-ci est important, deux experts agréés sont mandatés (et payés) par les deux parties

En cas de désaccord entre les deux experts, un troisième expert est mandaté d'un commun accord pour les départager. Comme pour l'assurance-auto, les multirisques habitation prévoient généralement une franchise, qui reste à la charge de l'assuré et dont le montant varie suivant le contrat.

Elle est fixée légalement à 380 € pour la garantie catastrophe naturelle.

Sauf clause contraire du contrat, les objets mobiliers sont indemnisés sur la base de leur valeur de remplacement, vétusté déduite. L'assuré reçoit ainsi une somme qui doit lui permettre en principe d'acheter un bien de même nature, mais cette somme est diminuée d'un coefficient en fonction de l'âge du bien en question.

Pour les immeubles, la procédure est différente : ils sont indemnisés sur la base de leur valeur à neuf.Aucun coefficient de vétusté n'est en principe appliqué si l'assuré s'engage à reconstruire ou remettre en état le bien endommagé dans les deux ans qui suivent. Dans le cas contraire, le coût de la vétusté est déduit de la valeur de l'immeuble au jour du sinistre.

Certains contrats prévoient également un plafond de garantie : l'indemnité ne peut pas dépasser le montant stipulé dans la multirisque habitation.

Toutefois, il faut préciser que ces règles d'évaluation ne s'appliquent que lorsqu'aucun tiers identifié n'a été jugé responsable du sinistre. Quand la responsabilité d'un tiers identifié est établie, l'assuré reçoit de son assureur l'indemnité prévue au contrat mais peut alors se retourner contre le tiers ou son assureur pour percevoir le coût du dommage non indemnisé par son propre assureur. Il n'aura donc pas à supporter les éventuels plafonds de garantie, franchise ou autres exclusions.

La loi ne fixe des délais de règlement que pour la garantie catastrophe naturelle : trois mois à compter de l'envoi de l'état estimatif ou de la parution de l'arrêté ministériel s'il est postérieur.

Dans tous les cas, si un retard important entraîne un préjudice, vous pouvez essayer d'obtenir des dommages-intérêts auprès de la justice.

Dans les locations soumises à la loi du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut récupérer le logement qu'à des conditions très strictes.

Principes généraux et préavis

• Le propriétaire ne peut donner congé qu'à l'expiration du bail et moyennant un préavis de six mois, jour pour jour, avant son terme.
• Le congé doit être donné par acte d'huissier ou lettre recommandée avec accusé de réception.
• Dans ce dernier cas, il débute au jour de la réception effective et non de la première présentation. Si la lettre revient avec la mention "non réclamée", le bailleur est donc obligé de procéder à une nouvelle notification.
• Si ce préavis n'est pas respecté, le bail est reconduit d'office.
• Quand le congé parvient prématurément, le préavis débute à la date légale correspondant aux six mois exigés.
  Le congé doit être signifié à tous les titulaires du bail.
• Il doit être signifié séparément aux deux conjoints ou concubins signataires d'un Pacs, même si un seul est signataire du bail. Sauf si l'existence du conjoint ou du concubin "pacsé" n'a pas été portée à la connaissance du bailleur.
• Le locataire peut quitter les lieux à tout moment pendant la durée du préavis en ne payant que les loyers de la période d'occupation.

Le propriétaire peut donner congé pour vendre le logement. Mais le locataire dispose alors d'un droit de préemption.
Ce droit de préemption ne joue pas quand la vente a lieu en cours de bail sans que le propriétaire donne congé. Sauf s'il s'agit de la première vente après une mise en copropriété.

Un propriétaire qui ne parvient pas à vendre le bien après le départ du locataire a le droit de le relouer. Aucun délai minimal n'est imposé. Mais le locataire peut porter l'affaire en justice s'il estime avoir été victime d'une manœuvre frauduleuse.

Le congé notifié au locataire doit mentionner le prix demandé et les conditions de la vente
Il doit notamment mentionner les conditions de paiement du prix et reproduire les cinq premiers alinéas de l'article 15-2 de la loi du 6 juillet 1989 (cf. textes officiels). Faute de quoi, une nullité pour vice de forme peut être prononcée par les tribunaux.

Le locataire peut se porter acquéreur aux conditions définies dans le congé.

Il dispose d'un délai de deux mois à compter du début du préavis légal pour faire connaître sa réponse. Son silence équivaut à un refus.

Le droit de préemption ne joue pas quand le propriétaire vend le logement à un parent jusqu'au troisième degré inclus. Le parent doit occuper le logement pendant au moins deux ans, à compter de la fin du bail précédent.
S'il se porte acquéreur, le locataire doit signer l'acte dans les deux mois qui suivent son acceptation.

Ce délai est porté à quatre mois s'il sollicite un prêt. Le contrat de location est prolongé jusqu'à la date de réalisation de la vente.

Si la vente ne se réalise pas dans les délais impartis, le contrat cesse de plein droit. Sauf si le propriétaire est responsable de la non-réalisation (absence lors de la signature, etc.).

Quand le logement est proposé à un tiers à des conditions plus avantageuses que celles précisées dans le congé initial, le locataire bénéficie d'un second droit de préemption.

Le vendeur, ou à défaut le notaire, doit informer l'ancien locataire de ces conditions plus avantageuses. Le locataire dispose d'un mois pour se substituer à l'acquéreur. Les délais de réalisation de la vente sont identiques à ceux précisés ci-dessus.

Le propriétaire peut donner congé pour habiter le logement en résidence principale ou pour y loger un parent proche.
Cette possibilité concerne les propriétaires personnes physiques (y compris en indivision) et les SCI constituées exclusivement entre parents et alliés (jusqu'au quatrième degré inclus) pour y loger un associé.

Le congé doit mentionner le nom et l'adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le propriétaire, son conjoint ou concubin "pacsé", son concubin (depuis plus d'un an) ou les ascendants ou descendants des intéressés.
Le locataire peut porter l'affaire en justice s'il constate l'inoccupation du bien et s'estime victime d'une fraude.

Le propriétaire peut donner congé pour un motif légitime et sérieux. Ce motif n'implique pas forcément une faute du locataire.

Exemples : paiement irrégulier et tardif des loyers, troubles de voisinage, décision de restructurer l'immeuble, sous-location sans autorisation, reprise pour y exercer une activité professionnelle...

Quand le locataire a plus de 70 ans et que ses ressources sont inférieures à une fois et demie le Smic, le propriétaire ne peut signifier le congé qu'en proposant un autre logement.

Ce logement doit correspondre aux besoins et aux possibilités financières du locataire et être situé:

• dans le même arrondissement ou dans les arrondissements ou communes limitrophes si la commune concernée est divisée en arrondissement,
• dans le même canton ou dans les cantons ou communes limitrophes si la commune concernée est divisée en cantons,
• dans la même commune ou dans les communes limitrophes (sans dépasser cinq kilomètres) dans les autres cas.

Cette obligation de relogement ne concerne pas les propriétaires âgés de plus de 60 ans ou ceux dont les ressources ne dépassent pas le même plafond.

Les ressources en question (de la dernière année civile) sont appréciées à la date du congé et l'âge est apprécié à la date d'échéance du bail.

Alors que le propriétaire ne peut donner congé que dans certains cas précis, le locataire peut résilier son bail à tout moment sans avoir à motiver sa décision.

Le congé doit être donné par acte d'huissier ou lettre recommandée avec accusé de réception.

Il doit être donné par les deux conjoints si le logement est occupé par un couple marié ou par les deux concubins s'ils sont signataires d'un Pacs.

Le locataire peut donner congé à tout moment en cours de bail avec un préavis de trois mois, jour pour jour.
Une fois donné le congé, le locataire ne peut revenir sur sa décision qu'avec l'accord du propriétaire. S'il reste dans les lieux après l'expiration du préavis, il peut faire légalement l'objet d'une expulsion.

Dans certains cas, le préavis est réduit à un mois.

1. Quand le locataire perd involontairement son emploi, c'est-à-dire essentiellement quand il fait l'objet d'un licenciement.

Ce cas exclut donc les changements d'activité professionnelle volontaires, les départs en retraite, les démissions. Un récent arrêt de la Cour de cassation a accordé le préavis réduit pour les fins de CDD (8/12/99) alors que ce cas était jusqu'à présent exclu. Ce droit au préavis réduit n'est pas accordé non plus aux non-salariés qui renoncent à leur activité (Cour de cassation, 16/3/94).

2. Quand le locataire fait l'objet d'une mutation professionnelle (ce qui ne concerne, là encore, que les salariés).
Aucune condition d'éloignement n'est exigée. De même, la mutation peut parfaitement avoir été demandée par le salarié lui-même.

3. Quand le locataire trouve un premier emploi ou retrouve un emploi à la suite d'une perte d'emploi.

4. Quand le locataire est titulaire du RMI. Il doit bénéficier officiellement de cette allocation. Il ne s'agit donc pas d'une simple condition de ressources.

5. Quand le locataire est âgé de plus de 60 ans et que son état de santé exige un déménagement rapide.
Les conjoints et les concubins signataires d'un Pacs étant légalement cotitulaires du bail, il suffit que l'un d'eux réponde aux conditions ci-dessus pour que le préavis soit réduit à un mois.

Pour trouver un nouveau locataire, le bailleur doit avoir naturellement accès au logement. Les conditions de cet accès sont fixées par le bail, dans la limite de deux heures par jour, hors dimanches et jours fériés. Le propriétaire doit avoir l'autorisation du locataire pour entrer dans les lieux en son absence.

Un état des lieux de sortie doit être réalisé avant la remise des clefs. En principe, le locataire doit avoir effectué toutes les réparations qui lui incombent et rendre les lieux en bon état. Pour éviter les litiges, il a donc intérêt à effectuer lui-même le nettoyage des sols et murs.Les dégradations éventuelles sont à la charge du locataire mais pas les conséquences de la vétusté.

Exemple : un bailleur ne peut donc mettre à la charge du locataire le remplacement d'une moquette dans un logement loué depuis une quinzaine d'années. Mais le locataire peut supporter une partie des frais si la moquette est tâchée ou trouée. Les éventuels litiges sont tranchés devant le tribunal d'instance.

Depuis le 31/01/2008, le dépôt de garantie ne peut dépasser un mois de loyer.

Le locataire doit récupérer le dépôt de garantie dans le délai maximal de deux mois après la remise des clefs. Au-delà de ce délai, les sommes portent intérêt au taux de 2,05% (taux légal en 2005).

Le propriétaire peut prélever sur le dépôt de garantie les frais de remise en état à la charge du locataire et les sommes qu'il n'a pas payées (loyer en retard, etc.).

Le bailleur peut demander un justificatif de paiement de la taxe d'habitation dans la mesure où il est solidairement responsable du paiement de cette taxe.

Le locataire ne doit jamais refuser de payer le dernier mois en laissant le dépôt de garantie entre les mains du bailleur. En cas de litiges, il doit saisir le tribunal d'instance, qui pourra, par exemple, ordonner une expertise des lieux pour évaluer les frais de remise en état.

démarches locataires : coordonnées EDF/GDF, CAF, France Télécom, entretien chaudière, déménageurs.

Le locataire doit payer le loyer jusqu'à la fin du préavis, jour pour jour, même s'il quitte les lieux avant cette date. Les cotitulaires du bail, notamment le conjoint, sont tenus au paiement solidaire du loyer.