La loi Boutin

Vous êtes très nombreux à nous interroger sur le contenu de la loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion (loi MOLLE - publiée au JO du 27 mars 2009 (loi n°2009-323)), autrement appelée « loi Boutin ». Il nous a semblé important de vous présenter quelques nouvelles mesures d’importance que cette loi a introduite dans le domaine des rapports locatifs, de la copropriété, des logements HLM, etc. Certaines de ces mesures sont soumises à la publication de plusieurs décrets d'application.
On retiendra notamment pour tous ce qui touche aux particuliers, locataires et propriétaires :

1-    Obligation de « transmettre » la quittance de loyer au locataire qui en fait la demande :
2-    Mention obligatoire de la surface habitable dans les baux soumis à la loi du 6 juillet 1989 :
3-    Sort des baux portant sur des locaux impropres à l’usage d’habitation
4-    Logement indécent : transmission du jugement constatant l’indécence du logement au préfet
5-    Nouvelles dispositions relatives au cautionnement d’un bail d’habitation
6-    Restitution du dépôt de garantie en cas de mutation de l’immeuble loué

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1.    Obligation de « transmettre » la quittance de loyer au locataire qui en fait la demande :
La loi du 6 juillet 1989 prévoit la remise gratuite d'une quittance au locataire qui en fait la demande. (loi du 6.7.89 : art 21).
Cette disposition continue, en pratique, de poser la question de l’envoi par voie postale de la quittance au locataire par l’agence qui gère le bien loué pour le compte du propriétaire et des frais y afférents encore trop souvent réclamés aux preneurs, invoquant l’argument selon lequel «remettre» ne signifie expressément «envoyer». Plusieurs réponses ministérielles énoncent pourtant que lorsque le professionnel choisit d’envoyer la quittance par voie postale, les frais correspondants (frais postaux et frais d'agence selon les cas) ne peuvent être réclamés en sus du loyer au locataire dans la mesure où l’envoi d’un avis d’échéance ou d’une quittance au locataire constitue un acte d’administration du bien loué (Rép. Min : JO AN du 3.12.84, Rép. Min : JO AN du 14.2.94 et Rép. Min : JO AN du 2.12.96).
En outre, la loi ENL a ajouté dans la liste des clauses réputées non écrites la clause qui «fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance» (loi ENL : art 84/loi du 6.7.89 : art 4-p).
La loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion (loi MOLLE ou loi Boutin) prévoit désormais que le bailleur est tenu de «transmettre» gratuitement la quittance au locataire qui en fait la demande et lève de cette manière toute ambigüité : le terme «transmettre», plus large, viserait également l’envoi par voie postale.
Cette disposition est d’application immédiate.

2.    Mention obligatoire de la surface habitable dans les baux soumis à la loi du 6 juillet 1989 :
Dans l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 est inséré un alinéa ainsi rédigé : « Le contrat de location précise la surface habitable de la chose louée.»
Cette disposition ne s’applique qu’aux baux nouvellement conclus au jour de la publication de la loi et non aux baux en cours.

Notons dès à présent qu’aucune sanction n’est prévue par le texte en cas d’absence de  mention de cette surface dans les baux.
Dans les transactions portant sur un logement en copropriété, la surface habitable doit obligatoirement être mentionnée dans l'avant-contrat (compromis de vente) et le contrat. Une disposition similaire est prévue par la loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion (loi MOLLE ou loi Boutin) pour les baux d'habitation.

La notion de surface habitable mentionnée dans les baux d’habitation n’est cependant pas précisée par le texte mais, pour mémoire, l’article R. 111-2 du code de la construction et de l’habitation définit la surface habitable comme « … la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ; le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond.
Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l'article R. 111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre. »

3.    Sort des baux portant sur des locaux impropres à l’usage d’habitation
L’article 1719 du Code civil  été par une phrase ainsi rédigée :  « Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant.»

4.    Logement indécent : transmission du jugement constatant l’indécence du logement au préfet
Le juge aura désormais l’obligation de transmettre au préfet le jugement constatant l’indécence d’un logement loué.

5.    Nouvelles dispositions relatives au cautionnement d’un bail d’habitation
La loi MOLLE complète l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, article relatif au cautionnement.
Suivant ce nouvel article, il n'est plus possible au bailleur qui a souscrit une assurance garantissant les obligations locatives du locataire de demander un cautionnement.
Par ailleurs, si le bailleur est une personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus (c’est-à-dire autre qu’une SCI familiale), le cautionnement ne pourra être demandé que :
- s’il est apporté par un des organismes dont la liste sera fixée par décret en Conseil d’État;
- ou si le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d’une bourse de l’enseignement supérieur.

6.    Restitution du dépôt de garantie en cas de mutation de l’immeuble loué
Nous vous rappelons que suivant la jurisprudence de la Cour de cassation, la restitution du dépôt de garantie incombait jusqu’ici au bailleur originaire, ce qui ne facilitait pas la tâche du locataire…

C’est au bailleur qu’incombe l’obligation de restituer le dépôt de garantie au locataire dans un délai de deux mois maximum suivant la restitution des clefs, déduction faite le cas échéant des sommes restant dues par le locataire.
Cette règle pose des difficultés pratiques lorsque le bailleur initial n’est plus celui tenu de la restitution en raison d’une vente ou d’un décès, d’un legs.
La loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion (ou loi Boutin) précise qu’en cas de mutation à titre gratuit ou onéreux (vente, succession,…), la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur et que toute convention contraire n’a d’effet qu’entre les parties à la mutation.
Le locataire devra donc s’adresser au nouveau propriétaire, à charge pour ce dernier de se retourner contre le vendeur pour lui en demander éventuellement le remboursement dans le cas où le vendeur et l’acquéreur auraient convenu que le dépôt de garantie restait entre les mains du vendeur.
Ces dispositions sont d’application immédiate.