Le commandement de payer portant sur une somme supérieure à la somme effectivement due par le locataire est-il nul ?
Dans le cadre d’un bail d’habitation soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties peuvent prévoir une clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie.
Commandement de payer
En application de l’article 24 de cette loi, une telle clause « ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».
Or il peut arriver que le commandement de payer porte sur une somme supérieure au montant réel de la dette effectivement due par le locataire. Ainsi, la Cour de cassation a récemment été saisie d’une affaire dans laquelle les parties avaient fixé à l’origine un loyer de 550 €. Ce loyer a été réduit par la suite à 300 € en contrepartie de l'engagement des preneurs de réaliser des travaux de remise en état du bien loué. Or, suite à des impayés de loyers, le bailleur a adressé aux locataires un commandement de payer faisant référence au loyer initial. Les locataires ont introduit une action en nullité du commandement et ont obtenu gain de cause en appel.
La Cour de cassation a sanctionné cette décision en rappelant que le commandement délivré pour une somme supérieure au montant réel de la dette demeure valable à concurrence de ce montant (Cass. 3e civ. 31 mai 2011, n°10-17846)
Le locataire destinataire d’un commandement de payer portant sur une somme excessive ne peut donc pas s’appuyer sur cette erreur pour ne pas payer la dette qu’il doit effectivement. Le commandement restant valable à hauteur de cette somme, il produira effet s’il demeure infructueux dans un délai de deux mois. Dès lors, le bailleur sera fondé à saisir le juge d’une action aux fins de constatation de la clause résolutoire.
Extrait du site http://www.fnaim.org
